Gewerbliches Mietrecht

Nein. Das Wohnraummietrecht (§§ 549 ff. BGB) gilt ausdrücklich nur für Räume, die zu Wohnzwecken angemietet werden. Für Gewerberäume gelten die allgemeinen Mietvorschriften (§§ 535 ff. BGB) — und diese sind weitestgehend dispositiv, also vertraglich abänderbar. Das gibt deutlich mehr Gestaltungsfreiheit, aber auch deutlich weniger gesetzlichen Mieterschutz.

Bei der Indexmiete koppelt der Vertrag den Mietzins an einen Preisindex, typischerweise den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Bei Veränderung des Index ändert sich auch die Miete entsprechend. Im Gewerbe ist die Indexmiete grundsätzlich frei vereinbar (anders als im Wohnraum, wo sie strengen Voraussetzungen unterliegt). Wir prüfen Klauseln auf Wirksamkeit und wirtschaftliche Sinnhaftigkeit.

Bei Festlaufzeitverträgen grundsätzlich nicht — außer aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) oder wenn ein Sonderkündigungsrecht vereinbart ist. Eine Möglichkeit: Schriftformmängel des Vertrags (§ 550 BGB) ausnutzen, was zu einem auf unbestimmte Zeit laufenden Vertrag mit ordentlicher Kündbarkeit führt. Wir prüfen jeden Vertrag auf solche Mängel.

Die Verpflichtung des Vermieters, in der Nähe der vermieteten Räume keinen Konkurrenten zu Ihrer Branche anzusiedeln. Im Gewerbe besteht ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz auch ohne ausdrückliche Vereinbarung — er kann aber durch Klausel modifiziert oder ausgeschlossen werden. Bei Verletzung: Mietminderung oder Kündigungsrecht.

Im Gewerbe regelmäßig ja, wenn der Vertrag dies vorsieht. Eine pauschale Untervermietungsverweigerung kann allerdings rechtswidrig sein, wenn der Untermieter zumutbar ist und ein berechtigtes Interesse besteht. Bei Franchise-Konstellationen, Filialisten und Unternehmensumstrukturierungen oft kritisch — wir verhandeln mit dem Vermieter.

Der Insolvenzverwalter hat ein Sonderkündigungsrecht (§ 109 InsO) — er kann den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen, unabhängig von vereinbarten Festlaufzeiten. Der Vermieter hat Schadensersatzansprüche, die zur Insolvenztabelle anzumelden sind. Auch bei Mietrückständen vor Insolvenzantrag entstehen Anfechtungsrisiken — wir vertreten Vermieter in beiden Konstellationen.

Hängt vom Vertrag ab. Typische Streitpunkte: müssen Wände, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen, Ladeneinbauten zurückgebaut werden? Auch wenn diese Mietersache geworden sind? Welcher Zustand wird geschuldet — Übergabezustand, Rohbau, „besenrein“? Wir gestalten und prüfen Übergabeprotokolle und vertreten in Streitigkeiten nach Auszug.

Wenn der Vertrag eine Option vorsieht: ja, aber unbedingt die Form (oft Schriftform), Frist (häufig mehrere Monate vor Vertragsende) und Bedingungen beachten. Verspätete oder formlose Ausübung führt zum Verlust. Wir prüfen Ihre Optionsklausel und üben rechtssicher aus.

Eine Klausel, in der sich beide Vertragsparteien verpflichten, jeden Schriftform-Mangel auf Anforderung zu heilen — also nachträglich schriftlich zu fixieren. Der BGH hat solche Klauseln nach langem Streit grundsätzlich für zulässig erklärt (BGH XII ZR 114/15). Sie machen die Schriftform-Falle weniger gefährlich, müssen aber sorgfältig formuliert sein.

Eine private Rechtsschutzversicherung deckt gewerbliche Mietverträge regelmäßig nicht. Sie brauchen eine spezielle Firmen-/Gewerbe-Rechtsschutzversicherung mit Vertragsrechtsschutz für Mietstreitigkeiten. Wir holen vorab Deckungszusage und kalkulieren transparent.