Baurecht in Bamberg

Das BGB-Werkvertragsrecht (§§ 631 ff., 650a ff. BGB) gilt automatisch für jeden Bauvertrag. Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) ist hingegen ein Vertragsmuster, das nur dann gilt, wenn es im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Bei Verbraucherverträgen muss die VOB/B sogar inhaltsgleich übergeben werden, sonst ist die Vereinbarung unwirksam. Die Unterschiede betreffen Abnahme, Verjährung, Mängelrechte, Behinderungsanzeige.

Im BGB-Recht wenn der Auftraggeber das Werk als „im wesentlichen vertragsgemäß“ akzeptiert (§ 640 Abs. 1 BGB) — entweder ausdrücklich oder konkludent (z.B. Inbetriebnahme). Im VOB/B-Recht zusätzlich nach Ablauf von 12 Werktagen ohne Reaktion auf Aufforderung (fiktive Abnahme). Vor Abnahme: Beweislast beim Auftragnehmer; nach Abnahme: beim Auftraggeber. Daher: Abnahme NIE voreilig erklären.

Nach BGB: 5 Jahre ab Abnahme bei Bauwerken (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Nach VOB/B: nur 4 Jahre (§ 13 Nr. 4 Abs. 1 VOB/B). Bei arglistig verschwiegenen Mängeln: 10 Jahre. Innerhalb dieser Fristen können Sie Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Erstattung, Minderung, Rücktritt, Schadensersatz verlangen.

Reihenfolge zwingend einhalten: 1. Mängel dokumentieren (Fotos, Sachverständigen-Bericht). 2. Schriftliche Mängelanzeige an den Auftragnehmer mit konkreter Frist zur Nacherfüllung (typisch 14–21 Tage). 3. Erst nach erfolglosem Fristablauf: Selbstvornahme durch Drittfirma, Minderung oder Rücktritt. Wer die Schritte überspringt, verliert Ansprüche.

Nur wenn sie prüfbar sind (§ 632a BGB / § 14 Nr. 1 VOB/B). Pauschale Forderungen ohne Massenangabe oder ohne Aufschlüsselung sind anfechtbar. Außerdem dürfen Sie bei Mängeln einen Druckzuschlag einbehalten (typisch 2-faches der Mängelbeseitigungskosten, § 641 Abs. 3 BGB). Bei Verbraucherbauverträgen: max. 90 % der Gesamtvergütung vor Abnahme zahlbar.

Recht des Auftragnehmers, vom Auftraggeber Sicherheit für die noch zu erbringenden Leistungen zu verlangen (§ 650f BGB). Wird diese nicht binnen angemessener Frist gestellt, kann der Auftragnehmer kündigen und volle Vergütung verlangen. Häufig genutzt, um eingestiegene Bauherren zur weiteren Finanzierung zu zwingen — strategisch oft entscheidend.

Bei Planungsfehlern (Verstoß gegen Stand der Technik, Bauvorschriften, Vereinbarung), Bauüberwachungsfehlern (nicht erkannte Mängel der Bauausführung), Beratungsfehlern. Verjährung 5 Jahre ab Abnahme (auch der Architektenleistung). Häufig sehr lukrative Anspruchsgrundlage, da Architekten in der Regel über Berufshaftpflichtversicherung verfügen.

Bei Bauträger-Eigentumswohnung gelten Sonderregeln: Erstabnahme des Sondereigentums durch Käufer, Abnahme des Gemeinschaftseigentums meist durch Bauträger-Verwalter (häufig fragwürdig — Interessenkonflikt!). Mängelansprüche aus § 13 MaBV. Vorauszahlungsschutz durch Bürgschaft oder Notar-Verwahrung. Wir prüfen die Konstruktion und vertreten gegen Bauträger.

Frühzeitig — als Beweissicherung und als Grundlage für Verhandlungen. Privatgutachten sind keine Sachverständigengutachten im Prozess, beeinflussen aber Verhandlungsbereitschaft der Gegenseite und Bewertung des Gerichts. Im Klageverfahren wird in der Regel ein gerichtlich bestellter Sachverständiger ergänzend beauftragt. Wir empfehlen geeignete Privatsachverständige.

Eine reine private Rechtsschutzversicherung deckt baurechtliche Streitigkeiten regelmäßig nicht. Bei Bauherren ist eine spezielle Bauleistungsversicherung ratsam. Architekten und Ingenieure haben Berufshaftpflichtversicherung (Pflichtversicherung), die in vielen Fällen Mängelschäden deckt. Wir prüfen Versicherungslage vor Mandatsannahme.